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FAQ – Rent to buy
1. Che cos’è il rent to buy?
Il rent to buy è un contratto che consente al futuro acquirente di utilizzare subito un immobile e di decidere, entro un termine stabilito, se acquistarlo. Durante il periodo di godimento viene versato un canone composto da due parti: una remunera l’utilizzo dell’immobile, mentre l’altra viene imputata al prezzo in caso di successivo acquisto. La proprietà non si trasferisce con la firma del contratto iniziale, ma soltanto con il successivo atto di vendita.
2. Il rent to buy è un normale contratto di locazione con riscatto?
No. Il contratto disciplinato dalla legge è una figura specifica, diversa sia dalla locazione sia dal leasing immobiliare. Unisce l’immediato godimento dell’immobile al diritto del conduttore di acquistarlo in seguito, con imputazione al prezzo della quota di canone indicata nel contratto. Espressioni come “affitto con riscatto” vengono spesso usate in senso generico, ma possono riferirsi anche a operazioni strutturate diversamente e con tutele non coincidenti.
3. Il conduttore è obbligato ad acquistare l’immobile?
Nel modello previsto dall’articolo 23 del decreto-legge n. 133 del 2014, il conduttore ha il diritto, ma non l’obbligo, di acquistare l’immobile entro il termine concordato. Se non esercita tale diritto, il contratto deve stabilire quale parte delle somme imputate al prezzo gli verrà restituita. Le parti possono però costruire operazioni più articolate, anche prevedendo specifici obblighi di acquisto: per questo è essenziale che il contenuto del contratto sia formulato in modo chiaro e coerente con le reali intenzioni dei contraenti.
4. Come deve essere suddiviso il canone?
Il contratto deve indicare espressamente la quota del canone dovuta per il godimento dell’immobile e la quota destinata a essere imputata al prezzo della futura vendita. La distinzione è importante perché le due componenti hanno funzioni giuridiche e trattamenti fiscali differenti. È inoltre opportuno disciplinare con precisione il prezzo complessivo, il numero e la scadenza dei pagamenti, l’importo che resterà da versare al momento dell’acquisto e la sorte delle somme già corrisposte nei diversi casi di cessazione del rapporto.
5. Perché è importante trascrivere il contratto nei Registri Immobiliari?
La trascrizione rende il contratto opponibile ai terzi e tutela il conduttore rispetto a formalità pregiudizievoli successive, come vendite ad altri soggetti, ipoteche o pignoramenti iscritti o trascritti dopo il rent to buy. Produce inoltre un effetto prenotativo collegato al futuro acquisto. Per ottenere questa tutela il contratto deve avere una forma idonea alla trascrizione, normalmente un atto pubblico o una scrittura privata con firme autenticate. La trascrizione non elimina, invece, eventuali gravami già esistenti, che devono essere verificati prima della stipula.
6. Quanto può durare un rent to buy e quali immobili può riguardare?
Le parti stabiliscono liberamente il termine entro il quale il conduttore potrà acquistare. La tutela derivante dalla trascrizione può operare per tutta la durata prevista dal contratto, ma non oltre dieci anni. Il rent to buy può riguardare abitazioni, pertinenze, immobili commerciali, direzionali o produttivi e anche terreni. Prima della stipula devono comunque essere verificati la titolarità del bene, la situazione ipotecaria, la regolarità catastale ed edilizia e gli altri elementi necessari per una futura vendita sicura.
7. Chi sostiene le spese e le riparazioni durante il periodo di godimento?
La disciplina legale richiama, per diversi aspetti, le regole dell’usufrutto. In linea generale, le spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria gravano sul conduttore, mentre le riparazioni straordinarie competono al proprietario, salvo che siano rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi del conduttore. Il contratto deve inoltre regolare con chiarezza utenze, oneri condominiali, assicurazioni, tributi e responsabilità per danni, adattando la ripartizione alla concreta tipologia dell’immobile e alla durata del rapporto.
8. Che cosa accade se il conduttore non paga i canoni?
Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, del numero minimo di canoni stabilito dalle parti, che non può essere inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo. In caso di inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e, salvo diversa pattuizione, acquisisce integralmente i canoni già versati a titolo di indennità. È quindi particolarmente importante definire in modo equilibrato le conseguenze del ritardo o dell’inadempimento, le modalità di contestazione e i tempi per il rilascio del bene.
9. Quali tutele spettano al conduttore se è il proprietario a non rispettare il contratto?
Se il concedente è inadempiente, deve restituire al conduttore la parte dei canoni imputata al prezzo, maggiorata degli interessi legali. In presenza dei necessari presupposti, il conduttore può inoltre chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto di trasferimento non concluso. La trascrizione rafforza la sua posizione anche nei confronti dei terzi. Rimane comunque fondamentale effettuare prima della stipula gli stessi controlli giuridici e tecnici che precedono una compravendita, senza rinviarli al momento dell’acquisto finale.
10. Come viene tassato il rent to buy e quando si possono chiedere le agevolazioni “prima casa”?
La componente del canone riferita al godimento e quella imputata al prezzo sono assoggettate a regole fiscali diverse. Il trattamento varia anche in base alla natura del proprietario, alla tipologia dell’immobile e all’applicazione dell’imposta di registro o dell’IVA. Al momento della vendita si applicano le ordinarie imposte previste per il trasferimento immobiliare, tenendo conto delle somme già corrisposte come acconto. Le agevolazioni “prima casa” possono essere richieste per l’acquisto finale se, in quel momento, ricorrono tutti i requisiti di legge; non si applicano automaticamente alla sola fase di godimento.
AVVERTENZA
Le risposte hanno carattere esclusivamente informativo e generale e sono aggiornate alla normativa e alla prassi disponibili nel luglio 2026. Il rent to buy è un’operazione complessa, nella quale la disciplina del godimento, del futuro acquisto, dei pagamenti, delle garanzie e delle conseguenze dell’inadempimento deve essere adattata al caso concreto. La convenienza giuridica, economica e fiscale dipende dalle caratteristiche dell’immobile, dalla posizione delle parti, dalla durata, dalla ripartizione dei canoni e dall’eventuale presenza di ipoteche o altri vincoli. Le informazioni non sostituiscono la consulenza notarile, tecnica e fiscale. È opportuno rivolgersi al notaio prima di sottoscrivere proposte, accordi preliminari o versare somme, così da effettuare preventivamente i controlli e predisporre un contratto adeguato agli interessi delle parti.
FONTI ISTITUZIONALI E NORMATIVE DI RIFERIMENTO
1. Decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito con modificazioni dalla legge 11 novembre 2014, n. 164 – articolo 23, disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.
2. Codice civile – articoli 2645-bis, 2775-bis e 2932; articoli 1002, 1004, 1005, 1006 e 1007, richiamati dalla disciplina del rent to buy.
3. Agenzia delle Entrate – Circolare 19 febbraio 2015, n. 4/E, regime fiscale applicabile ai contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.
4. Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 – Testo unico dell’imposta di registro.
5. Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 – disciplina dell’imposta sul valore aggiunto.
6. Consiglio Nazionale del Notariato e Associazioni dei Consumatori – Guida per il cittadino “Il rent to buy e altri modi per comprare casa”.
7. Consiglio Nazionale del Notariato – pagina informativa “Il rent to buy” e materiali di approfondimento dedicati alla compravendita immobiliare.