Notai inutile costo: Falso
LA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE E' MENO COSTOSA NEI PAESI IN CUI NON ESISTE IL NOTARIATO
FALSO
Si dice: ma a che serve il notaio? In Inghilterra o negli Stati Uniti si può anche comperarsi la casa da soli, e si viene garantiti dalle assicurazioni.
Vero. Peccato però che il solicitor, l’avvocato da cui non si può non farsi assistere, costi assai di più del notaio e che spesso le assicurazioni si rivelino molto restie a pagare il danno.
La differenza tra i due ordinamenti in fondo è tra aggiustare e prevenire. E’ del tutto intuitivo che la “tutela” delle parti è meglio della “autonomia” delle parti.
Il notaio svolge una funzione sociale di grande rilievo in momenti essenziali della vita del cittadino. Compito del notaio è infatti anche quello di tutelare i più deboli, quelli che non sono in grado di pagarsi l'avvocato migliore, quelli che comperandosi la prima ed unica casa della vita non possono rischiare niente e vogliono che ci sia qualcuno che garantisca loro che la casa è realmente disponibile, non ha ipoteche; qualcuno, cioè, che dia certezze.
Il notary public di tipo anglosassone (presente in Gran Bretagna, negli USA ed in altri Paesi) è responsabile solo dell'autenticità delle firme: questo obbliga chi, ad esempio, compra e vende una casa a ricorrere alla consulenza di un avvocato per ciascuna parte, con costi complessivamente molto più elevati di quelli che si sostengono in analoghi casi in Italia.
I tali sistemi, dove non esiste un controllo di legalità preventivo nell’ambito societario e dei trasferimenti immobiliari, i costi economici e sociali per i cittadini, le imprese e il sistema Paese nel suo complesso sono rilevantissimi.
Infatti, un recente studio in merito ai costi dei trasferimenti immobiliari negli USA ha evidenziato che i soli costi di consulenza, di fatto indispensabili, ammontano al 6-8% a carico del venditore, ed al 4-5% a carico dell’acquirente.
In Italia, invece, i costi degli atti notarili oscillano tra lo 0,4% e l’1%. Il real estate litigator, l’avvocato americano specializzato in controversie sulla proprietà degli immobili, è ad esempio figura qui sconosciuta, e non a caso il grande avvocato italiano Francesco Carnelutti diceva: tanto più notaio, tanto meno giudice, perché, quando vi è la garanzia di un atto notarile, comperare casa non comporta il rischio di una causa in tribunale.
Da ultimo, giova rilevare che negli U.S.A. nel 2001 la scarsa qualità dei contratti ha provocato controversie legali per almeno 1.600.000 trattative immobiliari, con oltre 460 milioni di dollari di indennizzi pretesi nei confronti delle compagnie di assicurazione. Sempre negli U.S.A., i danni da identity theft (utilizzo fraudolento di identità altrui) sono ammontati nel 2003, secondo l'FBI, ad oltre 52 miliardi di dollari e hanno colpito 10 milioni di persone. Nel Canada, dove è stato affidato ad una semplice iscrizione telematica nei pubblici registri il compito di garantire la proprietà immobiliare, i danni per frodi sono aumentati dal 2000 al 2005 dal 6% al 33%, con un peso divenuto insostenibile per le casse dello Stato.
I notai di tipo latino, al contrario, sono giuristi di elevata qualificazione, equidistanti rispetto alle parti che a loro si rivolgono e capaci quindi di offrire un'assistenza imparziale di cui sono garanti e responsabili. Il fatto che i più importanti documenti giuridici siano sottoposti al vaglio di uno specialista indipendente dalle parti riduce poi in modo molto significativo il contenzioso successivo. In Italia, nel campo societario, gli atti controllati dai notai sono privi di contenzioso e quelli immobiliari fanno registrare una percentuale di errori dello 0,0029% (40 casi su 1.700.00 all’anno), pagati dalla assicurazione notarile che al cliente nulla costa.
Ha scritto efficacemente il prof. Francesco Galgano (Professore Emerito dell’Università degli Studi di Bologna, avvocato, grande esperto di diritto civile e commerciale): Io ho comprato recentemente una casa negli Stati Uniti e l'ho fatto via fax. Certo sembra uno snellimento, visto che da noi ci vuole il notaio e la trascrizione, ma quello che risparmi prima in tempo e soldi lo spendi poi in migliaia di assicurazioni e nel contenzioso successivo che è molto più alto. Gli americani sono dei selvaggi, noi abbiamo il catasto da quasi mille anni, loro non ce l'hanno. O meglio non ce l'hanno ancora. (Prof. Francesco Galgano sulla questione "Professioni" sul giornale on-line www.firstonline.info, in data 20 luglio 2011).
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