Domande frequenti (FAQ) Mutui e ipoteche - Studio Notaio Guido Vellani di Modena

Che cos'è un mutuo?
Risposta:  Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell'altra, detta mutuatario, al fine che quest'ultima possa goderne per un tempo determinato a fronte del pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato da interessi.
Così schematizzata la struttura essenziale e la funzione del contratto, si deve subito evidenziare che un mutuo in concreto è arricchito di svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina  di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento). Ciascuno di questi aspetti è a sua volta caratterizzato da una notevole ricchezza di possibilità e di sfumature, frutto sia di prassi e regole moderne, sia di una meditazione dottrinale che a giusta ragione può definirsi millenaria (il mutuo è contemplato nel diritto romano classico ed è stato oggetto di studio da parte dei giuristi bizantini, dei giuristi medievali di diritto comune, dei giuristi delle codificazioni dell'età moderna). Attualmente la tematica è ulteriormente arricchita da suggestioni e novità provenienti da Paesi stranieri e dalla disciplina dell'Unione europea. Tutto questo rende l'idea  della effettiva complessità della figura: il contratto di mutuo, tipico prodotto di una prestazione intellettuale, ben si presta a essere concepito come una composizione di ingegneria giuridica, in cui il lavoro di costruzione, dimensionamento e coordinamento delle diverse clausole, caratterizza il risultato nel suo complesso, e ne rende possibile una valutazione in termini di migliore (o peggiore) qualità e convenienza.
I contratti di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche; il notaio se incaricato per tempo dal mutuatario può esercitare su di essi un controllo volto a renderli più chiari e comprensibili, a individuare e suggerire  soluzioni meglio adatte ai contraenti, ad eliminare clausole che possono ingenerare un non giustificato squilibrio contrattuale.
Se la struttura di base del contratto è quella indicata, può avvenire, abbastanza di frequente, che il mutuo venga stipulato secondo una disciplina speciale, quella del "credito fondiario". Tale disciplina oggi si distingue ben poco da quella di un mutuo ipotecario "ordinario", discutendosi addirittura tra gli esperti quando si sia in presenza di una fattispecie oppure di un'altra; tuttavia, esistono delle differenze significative, alcune delle quali saranno evidenziate nelle schede illustrative che seguono.
Non costituisce, invece, una specie particolare, il così detto mutuo unilaterale, diffuso nella recente prassi. La diversità risiede unicamente nel fatto che a recarsi dal notaio (come è indispensabile al fine della concessione della garanzia ipotecaria) è solo il mutuatario: questa modalità di perfezionamento può ridurre, di fatto ed a seconda dei casi, lo spazio del notaio per esercitare la sua funzione di indirizzo e consulenza.
Occorre fin d'ora attirare l'attenzione su un punto essenziale. Non sempre alla stipulazione del mutuo segue immediatamente la materiale disponibilità del denaro: a volte le banche trattengono la somma  fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria, cioè, in concreto (a seconda dei diversi modelli), anche per una quindicina di giorni (o più) dopo la stipula. Il punto è di notevole importanza in quanto, spesso, il mutuatario ha necessità di disporre del denaro subito, per pagare al venditore la casa che contestualmente concede in garanzia alla banca! Un possibile rimedio consiste nell'ottenere dalla banca un finanziamento "ponte" (o "pre-finanziamento"), che copra il periodo tra la stipulazione del mutuo e il tempo necessario al consolidamento della garanzia; ma non tutte le banche sono a ciò disponibili. Con l'assistenza del notaio si potrà, secondo i casi, cercare di contemperare per quanto possibile le opposte esigenze.
Altra avvertenza concerne un aspetto eventuale: può darsi che il mutuatario preveda che l'immobile acquistato, e concesso in ipoteca, debba essere presto rivenduto per varie esigenze (trasferimento di residenza, aumento dei componenti della famiglia con necessità di una casa più grande, e quant'altro); conseguentemente fa conto di poter accollare, in conto prezzo, al futuro nuovo acquirente dell'immobile la parte del mutuo che gli resta da pagare. Ora, a parte il fatto che 1) sull'accollo deve essere d'accordo anche l'acquirente, e che, 2) a volte le banche pongono qualche ostacolo all'operazione, bisogna soprattutto ricordare che, per regola generale, 3) l'accollo non è "liberatorio", ma "cumulativo": ciò significa che, effettuato l'accollo del residuo mutuo, la banca non cambia debitore, ma ne acquisisce uno in più; per cui, se il nuovo acquirente per caso non riesce a pagare la banca, questa potrà ancora avanzare pretese nei confronti dell'originario mutuatario.
Per questi motivi, la attuale prassi constata un minore ricorso all'accollo: in sostanza il venditore estingue il suo mutuo, mentre l'acquirente, se necessario, ne contrae uno nuovo in proprio. Anche su questo aspetto, il notaio può essere di aiuto, evidenziando le concrete alternative ed i relativi costi.

Che cos'è una "ipoteca"?
Risposta:  L’ipoteca è una garanzia per chi deve vedersi pagare e/o restituire delle somme da altra persona.
Il caso più frequente è quello della Banca che presta i soldi per acquistare una casa, concedendo una somma di denaro in mutuo, e che per essere sicura che il prestito (e gli interessi) le verranno restituiti, pone una ipoteca sulla casa acquistata con i suoi soldi (o su altro bene immobile).
Se il debitore, cioè colui che deve restituire il mutuo, non paga puntualmente le somme per restituire poco a poco il mutuo, l’ipoteca dà alla Banca il diritto chiedere ad un giudice di vendere la casa e, con il prezzo ottenuto, pagare completamente la Banca, restituendo l’eventuale somma eccedente al debitore.
La somma che viene indicata nel contratto di mutuo come importo specifico dell’ipoteca rappresenta, quindi, la somma massima che la Banca potrà chiedere al giudice nel caso di vendita forzata della casa, fermo restando che comunque la Banca può chiedere solo la somma che effettivamente deve ancora ricevere in restituzione.

Come si cancella una ipoteca, e quali sono i costi?

Risposta:  Esistono due diverse modalità per cancellare una ipoteca: totale (o notarile) e semplificata (c.d. Bersani).

Abbiamo predisposto per i nostri Visitatori del sito una apposita Tabella di confronto delle due diverse modalità di cancellazione delle ipoteche. 

Si evidenzia che la scelta della modalità di cancellazione della ipoteca spetta alla parte acquirente, e che è sempre consigliabile, per la valutazione del caso concreto, chiedere specifiche informazioni al Notaio incaricato della stipula della compravendita dell'immobile gravato da ipoteca.

Se decido di fare una surroga di un mutuo a carico di chi sono i costi dell’atto notarile?

Risposta:  Se decido di procedere alla surroga del mutuo i costi sono a carico della Banca surrogante.

E’ meglio concludere un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile?
Risposta:  E' ricorrente la domanda diretta a conoscere se sia meglio stipulare un finanziamento a tasso fisso ovvero a tasso variabile.
Escluso che chiunque possa esprimersi sulla convenienza economica dell’una o dell’altra soluzione nel medio-lungo periodo, non essendo possibile conoscere anticipatamente quale potrà essere l’andamento dei tassi, l’unica risposta sensata che può essere data alla domanda è la seguente.
Il tasso variabile risponde in modo più adeguato all’esigenza di chi desidera avere un costo dell’operazione finanziaria legato all’andamento del costo della vita (tassi di interesse, inflazione, stipendi, ecc.), accettando il rischio che a fronte di un eventuale innalzamento dei tassi d’interesse, l’importo della rata periodica possa aumentare.
Il tasso fisso, invece, risponde all’esigenza di chi, a prescindere dalla convenienza economica dell’operazione, desidera pianificare con precisione la spesa periodica a carico della famiglia ed è anche disposto ad accettare un tasso d’interesse potenzialmente più alto, purchè l’importo della rata non cambi nel tempo.
Tra i due estremi (fisso/variabile) si collocano una serie di prodotti finanziari modulabili, che coniugano parte dei vantaggi dell’una e dell’altra soluzione.
E’ possibile infatti concludere un mutuo a tasso variabile, con rata fissa e con durata pure variabile (che consente di prolungare il periodo di restituzione, se l’aumento dei tassi non dovesse consentire l’estinzione nel periodo inizialmente programmato); oppure è anche possibile concludere un mutuo a tasso variabile, assicurando con la banca un tetto massimo oltre il quale il tasso non potrà mai salire. Il costo di questa assicurazione, offerto dalla stessa banca finanziatrice, inciderà sullo spread (margine di intermediazione della banca).

L'acquirente puo' accollarsi il mio mutuo?
Ho messo in vendita la mia abitazione, per la quale sto ancora pagando il mutuo, che riuscii ad avere ad ottime condizioni. Ora il probabile acquirente vorrebbe accollarsi quanto rimasto da pagare, per sborsare al momento una cifra minore e pagare il resto direttamente alla banca subentrando nel mio mutuo a tutte le mi e condizioni. E' possibile?
Risposta:  Certamente. L'accollo del mutuo è consentito dalla legge (articolo 1273 del codice civile) e ben può essere, se le parti così si accordano, una modalità di pagamento del prezzo, in relazione a quella parte di capitale ancora rimasto da saldare alla Banca.
E' possibile pertanto che il prezzo venga pagato parte in contanti e parte con l'accollo del mutuo del venditore.
Occorre pertanto un accordo specifico, tra il debitore (nel cado di specie lei) e il terzo (nel caso di specie il suo probabile acquirente) cui può aderire il creditore (nel caso di specie la sua banca). In tale ipotesi l'adesione della banca dovrà contenere la dichiarazione della liberazione del debitore originario (articolo 1273, commi 1-3, del codice civile), cioè lei, affinché sia da subito esclusa ogni sua responsabilità solidale e ogni suo obbligo di pagare le rate qualora il nuovo debitore non oneri i suoi impegni con la banca.
Va sottolineato che se manca la dichiarazione di liberazione da parte della banca, lei rimane co-obbligato con il suo acquirente, e se lui non paga il mutuo, sarà lei chiamato dalla banca a pagare le rate insolute, gli interessi, anche di mora, le spese e quant'altro, fino alla fine dell'ammortamento.
E' quindi buona norma organizzare l'accollo preliminarmente, e con il consenso della banca, alla quale deve essere quindi consentito, in tempo utile rispetto alla data prevista per il rogito, di verificare la solvibilità del suo acquirente, che diventerà, a seguito dell'accollo, il nuovo mutuatario.
Soltanto se la banca si rendere disponibile infatti (direttamente nel rogito, o con atto a parte) a rilasciare la dichiarazione di liberazione, lei potrà consentire che il suo acquirente proceda a pagare parte del corrispettivo mediante l'accollo del mutuo.
In caso contrario lei rimarrà obbligato, insieme all'acquirente, nei confronti della banca, per cui può rischiare, con i tempi che corrono, di trovarsi senza la sua abitazione. e con il mutuo da pagare.