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FAQ – Stranieri e atti notarili
Dieci risposte essenziali per i cittadini stranieri che intendono compiere atti notarili, acquistare immobili o svolgere attività d’impresa in Italia.
1. Un cittadino straniero può acquistare un immobile o costituire una società in Italia?
In linea generale sì, ma le condizioni dipendono dalla cittadinanza, dal titolo di soggiorno e dal tipo di operazione. I cittadini dell’Unione europea e dello Spazio economico europeo sono normalmente equiparati ai cittadini italiani. Per alcuni cittadini di Stati extraeuropei occorre verificare la condizione di reciprocità, salvo che ricorra una delle esenzioni previste dalla legge o da accordi internazionali.
2. Che cos’è la condizione di reciprocità?
È il principio secondo il quale un cittadino straniero può esercitare in Italia determinati diritti civili nei limiti in cui un cittadino italiano può esercitare gli stessi diritti nello Stato di appartenenza dello straniero. La verifica deve essere compiuta caso per caso, considerando cittadinanza, natura dell’atto, accordi internazionali e normativa estera. Per gli atti notarili la verifica è svolta dal notaio, anche sulla base delle informazioni del Ministero degli Affari Esteri.
3. Quando non è necessario verificare la reciprocità?
La verifica non è richiesta, tra gli altri casi, per i cittadini dell’Unione europea e dei Paesi dello Spazio economico europeo e per numerosi cittadini extraeuropei regolarmente soggiornanti in Italia con uno dei titoli previsti dal Testo Unico sull’immigrazione. Anche specifici trattati internazionali possono escludere o superare la verifica. Il titolo di soggiorno deve essere valido e adeguato al caso concreto.
4. Quali documenti deve presentare una persona straniera al notaio?
Occorrono normalmente un documento di identità valido, il codice fiscale italiano e, per i cittadini extraeuropei residenti in Italia, il permesso o titolo di soggiorno. Possono essere necessari anche certificati di nascita, matrimonio o stato libero, documenti sul regime patrimoniale, recapiti, dati fiscali e documentazione sulla provenienza dei fondi. L’elenco deve essere definito in anticipo in base all’atto e al Paese di provenienza.
5. Il codice fiscale italiano è necessario per stipulare un atto?
Per la maggior parte degli atti con effetti fiscali o soggetti a registrazione il codice fiscale è necessario. Può essere richiesto all’Agenzia delle Entrate o, in determinati casi, tramite la rappresentanza diplomatica o consolare italiana. Il codice fiscale non sostituisce il permesso di soggiorno e non dimostra, da solo, il diritto a compiere l’operazione.
6. Che cosa accade se una parte non conosce la lingua italiana?
La parte deve comprendere pienamente il contenuto e gli effetti dell’atto. Se il notaio conosce la lingua straniera, l’atto può essere ricevuto nelle forme consentite dalla legge. Diversamente interviene un interprete idoneo e all’atto in lingua italiana viene affiancata la traduzione prevista. È importante segnalare la necessità dell’interprete con largo anticipo, perché la legge notarile stabilisce formalità specifiche.
7. I documenti rilasciati all’estero sono validi automaticamente in Italia?
Non sempre. A seconda del Paese e del documento può essere necessaria la legalizzazione consolare oppure l’apostille prevista dalla Convenzione dell’Aja. Di regola serve anche una traduzione in italiano conforme alle modalità richieste. Convenzioni internazionali e norme dell’Unione europea possono prevedere esenzioni o modelli multilingue. Il documento deve essere controllato prima della stipula.
8. È possibile stipulare tramite una procura rilasciata all’estero?
Sì, purché la procura abbia forma e contenuto idonei per l’atto da compiere in Italia e consenta di verificare identità, capacità e poteri del rappresentante. La sottoscrizione deve essere autenticata dall’autorità competente e possono essere richieste apostille o legalizzazione e traduzione. È opportuno far approvare preventivamente il testo della procura dal notaio italiano che riceverà l’atto.
9. Quale legge si applica ai rapporti familiari e patrimoniali dello straniero?
Non è sempre applicabile la legge italiana. Regime patrimoniale dei coniugi, unioni, successioni, capacità e rappresentanza possono essere regolati dalla legge individuata dalle norme italiane di diritto internazionale privato o dai regolamenti europei. Il notaio deve accertare la legge applicabile e può richiedere documenti o pareri sul diritto straniero.
10. Una società straniera può acquistare beni o partecipazioni in Italia?
Sì, se l’operazione è consentita dalle norme applicabili e, quando richiesta, dalla reciprocità. La società deve fornire documenti aggiornati che ne attestino esistenza, sede, forma giuridica, rappresentanza e poteri di firma, oltre ai dati del titolare effettivo. I documenti societari esteri possono richiedere legalizzazione o apostille e traduzione. Il notaio svolge inoltre i controlli antiriciclaggio e sulla provenienza dei fondi.
Avvertenze
Le risposte hanno carattere generale e informativo. Per i cittadini stranieri la soluzione dipende dalla cittadinanza, dal titolo di soggiorno, dal Paese che ha formato i documenti, dalla natura dell’atto e dalla legge applicabile. Reciprocità, legalizzazione, apostille, traduzione e validità delle procure devono essere verificate caso per caso prima di fissare la stipula. È quindi opportuno inviare allo studio notarile i documenti esteri in anticipo e non utilizzare modelli di procura senza preventiva approvazione. Contenuti verificati e aggiornati al 15 luglio 2026.
Fonti normative e istituzionali
1. Articolo 16 delle preleggi; decreto legislativo 25 luglio 1998, n. 286; D.P.R. 31 agosto 1999, n. 394 – Normattiva: https://www.normattiva.it/
2. Legge 16 febbraio 1913, n. 89, articoli 54 e 55 sulla lingua dell’atto e sull’interprete – Normattiva: https://www.normattiva.it/
3. Legge 31 maggio 1995, n. 218, e regolamenti europei di diritto internazionale privato – Normattiva ed EUR-Lex: https://www.normattiva.it/ ; https://eur-lex.europa.eu/
4. Ministero degli Affari Esteri, “Diritti e reciprocità”, e Consiglio Nazionale del Notariato, “Il notaio per gli stranieri”: https://www.esteri.it/it/temi/diplomazia_giuridica/condizreciprocita/ ; https://www.notariato.it/it/notaio/il-notaio-per-gli-stranieri/