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FAQ
Compravendite immobiliari
1. Quando è opportuno rivolgersi al notaio per una compravendita?
È consigliabile contattare il notaio fin dall’inizio delle trattative, prima di firmare una proposta d’acquisto o un contratto preliminare. Anche questi documenti possono infatti creare obblighi vincolanti. Un esame preventivo consente di chiarire le condizioni dell’operazione, individuare la documentazione necessaria e prevenire problemi prima che vengano assunti impegni economici.2. Chi sceglie il notaio e chi sostiene le spese dell’atto?
La scelta del notaio è libera e, di regola, spetta all’acquirente, che normalmente sostiene le spese dell’atto, salvo un diverso accordo con il venditore. Il notaio non rappresenta una sola parte: è un pubblico ufficiale imparziale e tutela la legalità e la sicurezza dell’intera compravendita.3. Quali controlli svolge il notaio prima della vendita?
Il notaio verifica l’identità e la capacità delle parti, la titolarità dell’immobile e la provenienza, nonché l’eventuale presenza di ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali o altri vincoli risultanti dai registri immobiliari. Esamina inoltre la documentazione catastale, urbanistica, fiscale ed energetica richiesta per l’atto. Le verifiche tecniche sullo stato reale dell’immobile e sulla sua piena regolarità edilizia possono richiedere l’intervento di un tecnico abilitato.
4. Quali documenti devono essere consegnati allo studio notarile?
La documentazione varia in base al caso concreto. In genere occorrono i documenti di identità e i codici fiscali delle parti, le informazioni sullo stato civile e sul regime patrimoniale, il titolo di provenienza del venditore, la planimetria catastale, i titoli edilizi, la documentazione relativa all’agibilità e l’attestato di prestazione energetica. Sono inoltre utili il preliminare, le prove dei pagamenti già effettuati, i dati dell’agenzia immobiliare, la documentazione condominiale e, in caso di mutuo, i riferimenti della banca.
5. Qual è la differenza tra proposta d’acquisto, preliminare e rogito?
La proposta d’acquisto è l’offerta rivolta al venditore e, quando viene accettata e comunicata al proponente, può già produrre effetti vincolanti. Il contratto preliminare, detto anche compromesso, obbliga venditore e acquirente a stipulare successivamente la vendita definitiva alle condizioni concordate. Il rogito notarile è invece il contratto con cui, di regola, si trasferisce la proprietà dell’immobile.
6. Il contratto preliminare deve essere registrato?
Sì. Il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla sua conclusione. Se il preliminare è stipulato con atto notarile, provvede il notaio. La registrazione ha funzione fiscale e non deve essere confusa con la trascrizione nei registri immobiliari, che offre una tutela ulteriore al futuro acquirente.
7. Quando è opportuno trascrivere il preliminare nei registri immobiliari?
La trascrizione è particolarmente opportuna quando tra preliminare e rogito trascorre molto tempo, vengono versate somme consistenti oppure vi sono situazioni che richiedono una maggiore protezione dell’acquirente. Per essere trascritto, il preliminare deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. La trascrizione produce un effetto di prenotazione dell’acquisto e protegge l’acquirente da successive vendite, ipoteche, pignoramenti o altri atti pregiudizievoli del venditore, nei limiti e per la durata previsti dalla legge.
8. Da che cosa dipendono le imposte e i costi della compravendita?
Le imposte dipendono, tra l’altro, dalla natura del venditore, dal tipo di immobile, dalla presenza dei requisiti per le agevolazioni “prima casa” e dal regime fiscale applicabile. In determinati acquisti di abitazioni effettuati da persone fisiche può essere richiesto il sistema del “prezzo-valore”, che consente di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale anziché sul prezzo dichiarato. Il preventivo notarile distingue normalmente imposte, anticipazioni, spese e compenso professionale.
9. Come deve essere pagato il prezzo e che cos’è il deposito del prezzo?
Il prezzo deve essere corrisposto con mezzi tracciabili e nell’atto devono essere indicati gli estremi dei pagamenti effettuati. Su richiesta di almeno una delle parti, il saldo può essere depositato presso il notaio su un conto dedicato e consegnato al venditore dopo la trascrizione della compravendita, oppure al verificarsi delle condizioni concordate. Il deposito del prezzo può offrire una tutela ulteriore in presenza di ipoteche da cancellare, consegna differita dell’immobile o altre esigenze specifiche.
10. Quando vengono consegnate le chiavi e che cosa accade dopo il rogito?
Di regola la consegna dell’immobile e delle chiavi avviene al momento della firma, ma venditore e acquirente possono concordare una consegna anticipata o differita, disciplinandone con precisione termini e condizioni. Dopo la stipula il notaio registra l’atto, versa le imposte, cura la trascrizione nei registri immobiliari e presenta la voltura catastale. Prima della consegna è opportuno verificare anche la situazione delle spese condominiali e delle eventuali deliberazioni straordinarie.
AVVERTENZA
Le risposte hanno carattere informativo e generale. Ogni compravendita immobiliare deve essere valutata in relazione alle circostanze concrete, alla documentazione disponibile, alla situazione giuridica, urbanistica e catastale dell’immobile e alla disciplina fiscale applicabile. Per indicazioni riferite al singolo caso è opportuno rivolgersi al Notaio prima di assumere impegni vincolanti.
FONTI ISTITUZIONALI DI RIFERIMENTO
Consiglio Nazionale del Notariato – Regole per acquistareConsiglio Nazionale del Notariato – Il contratto preliminare
Consiglio Nazionale del Notariato – L’atto pubblico di compravendita o il rogito
Consiglio Nazionale del Notariato – Il deposito del prezzo
Consiglio Nazionale del Notariato – Lista dei documenti da fornire in caso di compravendita immobiliare
Agenzia delle Entrate – L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali
Codice civile – articoli 1351, 1470 e seguenti, 2645-bis