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FAQ – Agevolazioni prima casa
1. In che cosa consistono le agevolazioni “prima casa”?
Le agevolazioni “prima casa” consentono di applicare imposte ridotte all’acquisto di un’abitazione e, a determinate condizioni, delle relative pertinenze. Quando la vendita non è soggetta a IVA, l’imposta di registro è normalmente applicata con l’aliquota del 2%, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Quando l’acquisto è soggetto a IVA, l’aliquota agevolata è del 4% sul prezzo e le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Il regime concreto dipende dalla natura del venditore e dalle caratteristiche dell’operazione.
2. “Prima casa” significa che non si deve avere mai posseduto un altro immobile?
No. L’espressione “prima casa” identifica un particolare regime fiscale e non significa necessariamente che l’immobile acquistato sia il primo posseduto nella vita. È possibile avere altri immobili, purché non ricorrano le situazioni incompatibili previste dalla legge. Occorre verificare, in particolare, l’eventuale possesso di un’altra abitazione nel Comune in cui si trova il nuovo immobile e l’eventuale precedente acquisto di una casa con le medesime agevolazioni. La valutazione deve tenere conto anche del tipo di diritto posseduto, della quota, del regime patrimoniale coniugale e del modo in cui l’immobile precedente è stato acquistato.
3. Quali immobili possono essere acquistati con le agevolazioni “prima casa”?
L’agevolazione riguarda le abitazioni classificate o classificabili nelle categorie catastali da A/2 ad A/7 e nella categoria A/11. Sono escluse le abitazioni appartenenti alle categorie A/1, A/8 e A/9, oltre agli immobili che non hanno destinazione abitativa, come gli uffici in categoria A/10. Il beneficio può essere riconosciuto anche per immobili in corso di costruzione o di definizione, purché siano destinati a diventare abitazioni ammesse al regime agevolato e vengano rispettate le condizioni e i termini previsti. La categoria catastale e la situazione edilizia devono quindi essere esaminate prima dell’acquisto.
4. È necessario trasferire la residenza nell’immobile acquistato?
Per ottenere l’agevolazione, di regola l’acquirente deve avere la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile oppure impegnarsi nell’atto a trasferirla nello stesso Comune entro diciotto mesi. Non è quindi normalmente necessario trasferire la residenza proprio nell’abitazione acquistata: è sufficiente stabilirla nel territorio comunale. La legge prevede specifiche ipotesi alternative, tra cui alcuni casi collegati allo svolgimento dell’attività lavorativa o al trasferimento all’estero. Poiché tali eccezioni richiedono presupposti precisi, è opportuno comunicarle allo studio notarile prima della stipula.
5. Si può chiedere l’agevolazione se si possiede già un’abitazione nello stesso Comune?
In linea generale, l’acquirente non deve essere titolare esclusivo, né titolare in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa situata nello stesso Comune. Il semplice fatto che l’abitazione sia locata a terzi o utilizzata concretamente per uno scopo diverso non elimina normalmente l’impedimento. Esistono tuttavia situazioni particolari, per esempio con riferimento a quote, diritti limitati o immobili oggettivamente inidonei all’uso abitativo. Inoltre, se l’abitazione nello stesso Comune era stata acquistata con le agevolazioni “prima casa”, può operare la regola della vendita successiva entro due anni.
6. Chi ha già acquistato una casa con le agevolazioni può utilizzarle nuovamente?
Sì, a determinate condizioni. Chi possiede un’abitazione già acquistata a titolo oneroso con le agevolazioni “prima casa” può richiedere il beneficio per un nuovo acquisto, assumendo nell’atto l’impegno a vendere il precedente immobile agevolato entro due anni dal nuovo acquisto. Il termine biennale è in vigore dal 1° gennaio 2025. Se la precedente abitazione situata nello stesso Comune era stata acquistata senza agevolazioni, essa deve invece, in linea generale, essere venduta prima del nuovo acquisto. Successioni, donazioni, quote e diritti reali possono seguire regole differenti e richiedono una verifica specifica.
7. Le agevolazioni si applicano anche a garage, cantine e altre pertinenze?
Sì. Il beneficio può essere esteso alle pertinenze dell’abitazione, anche quando vengono acquistate con un atto separato, purché siano effettivamente destinate in modo durevole al servizio della casa agevolata. La disciplina riguarda una sola unità per ciascuna delle categorie catastali C/2, come cantine e soffitte; C/6, come autorimesse e posti auto; e C/7, come tettoie. Nel conteggio deve essere considerata anche l’eventuale pertinenza già acquistata insieme all’abitazione. Il collegamento pertinenziale e la categoria catastale devono risultare coerenti con la situazione concreta.
8. Che cosa accade se la casa viene venduta o donata prima di cinque anni?
La vendita, la donazione o un altro trasferimento volontario dell’immobile agevolato prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto comportano, in linea generale, la decadenza dal beneficio. La decadenza può essere evitata se, entro un anno dal trasferimento, viene acquistato un altro immobile da destinare effettivamente a propria abitazione principale. In questo caso non è sufficiente la sola residenza nel Comune: la nuova casa deve essere concretamente utilizzata come abitazione principale. Se la condizione non può essere rispettata, è opportuno rivolgersi tempestivamente all’Agenzia delle Entrate e allo studio notarile per valutare la regolarizzazione e limitare le conseguenze fiscali.
9. È possibile affittare l’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”?
Sì. La concessione in locazione dell’immobile, anche poco tempo dopo l’acquisto, non determina di per sé la perdita delle agevolazioni “prima casa”, perché non comporta il trasferimento della proprietà o del diritto acquistato. Restano però fermi tutti gli altri requisiti dichiarati nell’atto, compreso l’eventuale obbligo di trasferire la residenza nel Comune entro diciotto mesi. L’agevolazione sull’acquisto non deve inoltre essere confusa con le diverse regole previste per l’abitazione principale ai fini di altre imposte, detrazioni o tributi locali, che possono richiedere la residenza e la dimora abituale nell’immobile.
10. Che cos’è il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”?
Chi vende un’abitazione acquistata con i benefici “prima casa” e, entro un anno, acquista un’altra abitazione richiedendo nuovamente le medesime agevolazioni può avere diritto a un credito d’imposta. Il credito spetta entro il limite della minore somma tra l’imposta di registro o l’IVA pagata sul precedente acquisto e l’imposta dovuta per il nuovo acquisto. Può essere utilizzato secondo le modalità previste dalla legge, ma non dà normalmente luogo a un rimborso in denaro. Presupposti e modalità possono variare in relazione alla sequenza delle vendite e degli acquisti, perciò è opportuno segnalarli al notaio con anticipo.
AVVERTENZA
Le risposte hanno carattere esclusivamente informativo e generale e sono aggiornate alla normativa e alla prassi disponibili nel luglio 2026. La disciplina delle agevolazioni “prima casa” presenta numerose eccezioni e richiede di esaminare la situazione personale dell’acquirente, i diritti immobiliari già posseduti, il regime patrimoniale della famiglia, la provenienza degli immobili e le caratteristiche dell’atto. Le informazioni non sostituiscono la consulenza notarile e fiscale sul caso concreto. Prima di assumere impegni o sottoscrivere proposte e contratti preliminari è opportuno sottoporre allo studio notarile tutta la documentazione disponibile.
FONTI ISTITUZIONALI E NORMATIVE DI RIFERIMENTO
• Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 – Tariffa, Parte prima, articolo 1, Nota II-bis.
• Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 – Tabella A, Parte II, n. 21.
• Legge 23 dicembre 1998, n. 448 – articolo 7, credito d’imposta per il riacquisto della prima casa.
• Legge 30 dicembre 2024, n. 207 – articolo 1, comma 116, estensione a due anni del termine per alienare l’abitazione precedentemente agevolata.
• Agenzia delle Entrate – “Acquisto prima casa” e “L’acquisto con i benefici prima casa”.
• Agenzia delle Entrate – guida “L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali”.
• Consiglio Nazionale del Notariato – guida “Agevolazioni fiscali prima casa. Istruzioni per l’uso”, aggiornata a gennaio 2025.