SEZIONE 5 - ONERI AGGIUNTIVI EVENTUALI
In questa sezione viene indicato il costo di ulteriori attività connesse alla stipula, eventuali, ed effettuate solo su esplicita richiesta delle parti.
In particolare troviamo:
REDAZIONE DEL PRELIMINARE
Il Notaio Guido Vellani offre ai propri clienti la redazione gratuita del preliminare per scrittura privata non autenticata (purché seguito dalla stipula del contratto definitivo).
Al fine della redazione del preliminare, il Notaio Guido Vellani effettua sin da subito le visure ipotecarie e catastali (normalmente effettuate solo per la stipula del contratto definitivo). Per questo motivo, alla stipula del preliminare verrà richiesto un acconto di euro 400 più Iva (totale euro 488), che verrà poi scontato dai compensi da pagare alla stipula del contratto definitivo.
Il contratto preliminare, su richiesta delle parti, può anche essere stipulato con atto notarile, mediante scrittura privata autenticata od atto pubblico, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari, per garantire la massima tutela al futuro acquirente.
La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente è “opponibile nei confronti dei terzi”) e il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.
Trattandosi di un atto notarile a tutti gli effetti, soggetto a voci di spesa analoghe al contratto definitivo, qualora le parti (anche previo consulto con il Notaio) vogliano stipulare il preliminare mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, verrà predisposto un preventivo di spesa specifico.
REDAZIONE DI SCRITTURE PRIVATE
Per la redazione di scritture private non autenticate (compreso il preliminare non seguito dalla stipula del contratto definitivo) vengono applicati compensi conformi ai parametri previsti dal D.M. 20 luglio 2012, n. 140.
REGISTRAZIONE DI SCRITTURE PRIVATE
La registrazione di scritture private non autenticate (cioè non redatte per atto notarile, mediante scrittura privata autenticata od atto pubblico) non è di competenza del Notaio, potendo essere effettuata direttamente dalle parti od altri professionisti. Qualora lo studio notarile venga incaricato di effettuare la registrazione di dette scritture, verrà richiesto un compenso di euro 300, oltre Iva e spese vive (imposte e bolli).
In particolare, è opportuno ricordare che il preliminare redatto per scrittura privata non autenticata deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione (fino all’entrata in vigore del decreto legge n. 73/2022, articolo 14, il termine era di 20 giorni dalla sottoscrizione).
Sono obbligati a registrare il preliminare il mediatore (se intervenuto), oppure le parti contraenti. Trattandosi di scrittura privata non autenticata, la relativa registrazione non è invece di competenza del Notaio che lo abbia predisposto.
Per la registrazione del preliminare sono dovute:
- l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
- l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.
Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari a:
- 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
- 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
In entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.
Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all'ufficio che ha eseguito la registrazione.
DEPOSITO SOMME
La legge sulla concorrenza (legge n. 124/2017, articolo 1, commi 63 e seguenti, entrata in vigore il 29 agosto 2017) ha previsto la facoltà per una delle parti (generalmente l’acquirente) di richiedere il deposito del prezzo al Notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione del contratto di compravendita. A partire dal 29 agosto 2017, quindi, se viene richiesto, il Notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore fino a quando non sia eseguita la trascrizione del rogito, con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto non può più essere pregiudicato da eventuali gravami del venditore.
Il compenso notarile per il deposito prezzo è pari allo 0,50% della somma depositata, con importo minimo di euro 500, oltre ad oneri bancari.
ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA'
Il costo del presente adempimento è a carico del venditore.
La legge stabilisce che l’accettazione dell’eredità deve essere trascritta nei registri immobiliari. Se l’eredità comprende beni immobili è necessario che chiunque, prendendo visione di tali registri pubblici, sia in grado di verificare la proprietà di un immobile ripercorrendone la storia non solo quando è stato venduto o donato, ma anche quando è caduto in successione.
L’accettazione dell’eredità può essere:
- espressa, quando il chiamato con un atto formale dichiara di accettare una determinata eredità;
- tacita, quando il chiamato all’eredità compie un atto che fa presupporre, senza incertezze, la sua volontà di accettare e che non avrebbe comunque potuto compiere se non avesse assunto la qualità di erede.
La trascrizione dell’accettazione espressa di eredità viene sempre eseguita dal notaio che riceve l’atto.
L’accettazione tacita, invece, discende da un atto (di solito la vendita di un bene immobile ereditario) che può essere compiuto anche a parecchi anni di distanza dalla successione, quando ormai l’erede dà per scontato il suo diritto di proprietà su quei beni. La legge, però, impone sempre l’onere di trascrivere.
La trascrizione deve in questo caso essere eseguita in base allo stesso atto di vendita, ed è importante che ciò avvenga nell’interesse dell’acquirente. La legge infatti prevede che la trascrizione dell'acquisto sia inefficace sino a quando sarà trascritta anche l’accettazione tacita dell’eredità da parte del venditore. In mancanza di quest’ultima trascrizione, l’acquirente potrebbe vedersi privato dell’acquisto nel caso in cui dovesse risultare che il venditore non era il vero erede (o comunque non era l’unico erede), ad esempio in seguito alla scoperta di un testamento od al suo annullamento.
Se la trascrizione è stata regolarmente eseguita, tali vicende non pregiudicano l’acquirente in buona fede.
Se poi, contestualmente all’acquisto, viene stipulato un mutuo ipotecario, anche la banca deve preoccuparsi che l’accettazione sia regolarmente trascritta, perché in mancanza di questa formalità anche l’ipoteca rischia di essere inefficace.
VAI A: